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メガバンク住宅ローン担当者が語る任意売却の実態!1
弊社編集部が、独自の情報ルートを通じ接触したメガバンク住宅ローン担当者に任意売却の実態について本音を聞いた。
住宅ローン担当者が、債権者である銀行の視点で、任意売却について語った貴重なレポート。
任意売却を検討している方は、是非、お目通しいただきたい。

住宅ローン返済の遅延や延滞、滞納はよくある話なのですか?

通常、債務者の経済事情による借入1年以内の遅延、延滞はめったにありませんが、借入後1年以降については少なくありません。 最近の社会情勢から遅延、延滞は増加傾向にあると思います。

住宅ローン返済が遅延した場合、金融機関がとる措置を順番に教えてもらえますか?

住宅ローンの延滞が発生すると、まず貸出支店が債務者に督促を行います。

ローン返済が遅れても次回約定日までに返済があれば問題はありませんが約定日までに返済がない場合は金融機関が加入している個人信用情報データベースに延滞情報が登録されます。

2回連続延滞し入金がない場合は保証会社が銀行へ債務の代理弁済を行い、その後は保証会社が債務者への対応を行います。

保証会社側の対応は定かではありませんが、弁護士を通して任意売却が可能であれば担保物件を売却し 債権回収を行い、出来ない場合は競売になると思われます。

住宅ローン返済が不能になった場合、任意売却になる可能性が高いケースはありますか?

担保物件によると思いますが、短期に売却が見込める(都市部で需要のある地域の物件)のであれば任意売却の可能性が高いと思います。
「需要があるのか?」「いくらで売れるのか?」が重要ですね。

任意売却に対するイメージはどのようなものか?

短期に任意売却できるのであれば競売より良いと思います。
理由は、競売よりも任意売却のほうが売却額が高額で売却できるケースが多く回収額が増えるためです。
ただし、売却に時間がかかる、多重債務者の場合は任意売却が難しいケースもあります。

任意売却する場合、債務者は弁護士・行政書士・司法書士などのサポートは必ず必要なのですか?不動産業者と債務者だけで任意売却を完結させることはできないのでしょうか?

延滞しローンが破綻している場合であれば、債権者(保証会社)には弁護士等が介入しているものと思います。
また、延滞回避のために売却する場合、売却によって債務を全額完済できるのであれば不動産業者と債務者で完結することが可能ですが、債務が残る場合、債権者は売却物件の抵当権解除に応じないため任意売却自体が不可能です。

金融機関が任意売却を了承する場合と、しない場合の違いは何でしょうか?

債権回収業務に限って言えば、短期に売却できるかどうかが大きいです。
短期で売却するには、妥当な価格設定が必要ですので、あらかじめ売却額を知っておくと対策が立てやすいと思います。
あとは、多重債務者かどうかではないでしょうか。

土地だけの購入のために住宅ローンを利用するケースはあるのでしょうか?

土地購入のみでの住宅ローン取組は行いません。あくまで居住するための建物がある(建築する)ことが前提です。
土地のみの場合は一般のローン(フリーローン)での対応となります。
ただし、土地購入のみローンを使用し建物建築は自己資金で対応することは可能ですが(通常2年以内に建築することが条件)住宅ローン減税の対象外となり、土地と建物の両方に一番抵当権を設定することになります。

住宅ローンを滞納した人が、住宅ローン対象物件に住んでいないケースはあるのでしょうか?

住宅ローンの返済額が多額のため、対象物件を賃貸にまわし、賃貸物件に居住した方が支出が減るので居住していない場合もあります。
ただし、銀行側は本人居住用にしていないことが判明すると貸出利率を一般のローン利率に引き上げる措置を行うことから(住宅ローンの資金使途違反は認められないため)多くはないと思います。

競売、任意売却後の残債は、どのように回収するのでしょうか?

競売の場合は債務者が自己破産していると思われますので免責を受ければ残債は回収不可能です。
任意売却の場合は、理論上は債務者に少しづつ返済してもらうことになるのではないかと思います。

任意売却する人は、どのような状態で任意売却を決断するケースが多いのでしょうか?

購入した住宅への執着は大きいので、債務者の経済状態が悪化し始めた時点で売却を考える人は少ないと思います。
そのため、大部分が保証会社の債権回収業務が始ってからだと思います。
また、保証会社以外(国や地方自治体、街金等)の差押が入った時も考えられます。

任意売却は、金融機関が一方的に進めるケースはあるのでしょうか?

金融機関の立場上、任意売却は債権回収業務にあたりますが、通常、債務者(物件所有者)の了解なしに、いきなり売却できませんので、売却額などを考慮し、任意売却は両社の相談の上となるでしょう。

任意売却を専門に行う不動産業者についてどう思うか?

金融機関としては、公序良俗に反しないのであればイメージは決して悪くありません。協力して任意売却案件を進めていくパートナーです。

競売と任意売却を比較すると、任意売却の方が高く売却できる可能性が高いので残債が少なく選択しない理由はないと思うのですが、競売の方が一般的なのはなぜでしょうか?

任意売却で競売よりも短期間かつ相当高額で売却できるのであれば問題はありませんが、任意売却にかかる不動産手数料、税金等を差し引き後の金額に大差がないのであれば競売の方がコストが安く済むケースもあります。

多重債務者の場合、任意売却では問題が多いい場合があり競売のほうが手っ取り早いのではないのでしょうか。
それに債務者(物件所有者)が任意売却に応じなければ競売にするしかありません。

また、税金(国や地方自治体)の延滞がある場合、一番抵当権の金融機関よりも債務が優先されるため、いつ売却できるかも分からない物件については競売に移行される可能性があると思います。

債務者は任意売却を決断する時、複数の弁護士や不動産会社を比較検討するものなのか?

債務者主導か債権者主導の任意売却によって変わってきます。
債務者主導であれば、複数の不動産仲介会社を比較検討してベストなパートナーを探すのが良いと思います。

どのような人が任意売却を検討すべきですか?

あまり浸透していないのですが、恒常的に延滞をするようになったのであればまず、金融機関に相談して任意売却の可能性を探るべきです。

あまり浸透していないというのは、大抵の人は購入した住宅に対する執着が大きいので他で借金をしてでも、住宅ローンは払い続けようとする傾向があり、相談をして事態の改善を図ろうとしないケースがよくみられます。結局、多重債務になり首が回らなくなってしまうようです。

住宅ローンは借入額が多い分、一部の地域を除いては物件を売却しても多額のローンが残るため物件を売るに売れず困っているのが現状だと思います。

資金的に余力があり物件の売却益を合わせて住宅ローンの完済が出来る場合は(そこで決断できる人はまれですが)、不動産業者を訪れ、一般的な不動産売却をするのがよいでしょう。

問題は、物件の売却益と手持ち資金を合わせても住宅ローンの完済ができない場合だと思いますが、残債をどうするのかを解決できれば任意売却をする人が増えるかもしれません。金融機関では、債務者の現状によって、返済の猶予や返済条件の変更等を行うことが可能です。



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