任意売却を知る為に、まず「住宅ローンの延滞問題」を知る方が分かりやすいです。
最近はテレビなどでも、特集を組まれている住宅ローンの延滞問題。
そもそも住宅ローンを払えないとどうなるの？というところから見て行きましょう。
リストラ、減給、勤務先の倒産、カードローン借入、離婚など家族の事情、長期入院のような健康上の都合など、何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、

任意売却を理解するために、まず押さえておきたいのは、
・住宅ローンを支払わないと債権者（お金を貸している銀行などの金融機関）に住宅を競売にかけられてしまうと言う事。
・そして競売は債務者（住宅ローンでお金を借りている人）にとって様々な面で不利だと言う事。

・このような最悪の状態を回避する為に、債務者（住宅ローンでお金を借りている人）が、債権者（銀行などのお金を貸している金融機関）の合意の上で住宅を売る事を『任意売却』と言います。
※金融機関の合意が必要なのは、住宅ローンを借りる時に住宅がローンの担保になっているからです。
・任意売却の場合、競売とは異なり普通に住宅を売却するのと変わりませんので、適正価格（時価に近い価格）で売る事が可能です。
ちなみに競売の場合は市場の5～7割程度の価格になる事が多いです。

また、住宅を売却した後の残債務（残った借金）は、債権者（お金を貸している銀行などの金融機関）の合意を得て任意売却した場合、競売とは違い、その支払いについて話し合う事が出来ます（これも大きなメリットです）。
その結果、生活に支障のない範囲（月1万円など）で返済計画を立て直す事ができ、スムーズな再スタートを切る事が可能になります。